• Van Reeth Els - Atletenstraat 7 - 2020 ANTWERPEN
  • info@plek-architecten.be

0473 58 64 18

We kregen de laatste tijd vele vragen rond scheidingsmuren. Of ze nu gemeenschappelijk waren of niet. Het is dan ook vaak een punt van discussie tussen buren. Zeker wanneer de ene een uitbouw doet en de andere schrik heeft voor inname van privé-terrein.

eerst wat verklarende woorden:

1/ wat is een scheimuur?

Een scheimuur is -wat het woord zegt- een muur die de scheiding vormt tussen twee gedeelten. Dit kan op een perceelsgrens zijn tussen twee woningen, maar het kan ook gaan over een muur tussen twee appartementen, …

2/ wat is een gemene muur?

Een gemene muur is een scheimuur die gedeeld wordt door buren. Deze muur staat ‘te paard’ op de perceelsgrens en elke eigenaars is niet eigenaar van de helft die zich aan hun zijde bevindt, maar men is samen eigenaar van de ganse muur. In principe zullen de mede-eigenaars dus alle uitgaven moeten delen die worden gemaakt om de gemene muur te bewaren, te onderhouden en/of te herstellen. Een gemene muur herken je vaak aan de deksteen die naar twee zijden afhelt.

Toch gelden hierbij nog enkele bedenkingen:

  • Elke mede-eigenaar mag afwegen of het nut wel opweegt tegen de kosten. Als het antwoord neen is, hoeft hij niet bij te dragen in de kosten door zijn recht van mede-eigendom te laten varen. De voorwaarde is wel dat de gemene muur geen gebouw steunt dat van hem is. De gevolgen zijn dat hij dan geen gebruik meer mag maken van de gemene muur en dat hij de uitvoering van herstellingen of onderhoudswerken via zijn eigendom zal moeten aanvaarden.
  • Als de herstelling of heropbouw het gevolg is van een fout van een ander, dan moet diegene die de schade heeft veroorzaakt de kosten betalen.
  • Als een mede-eigenaar een gemene muur hoger optrekt, dan staat deze mede-eigenaar zelf in voor de kosten, onderhoud en herstellingen achteraf aan dat hogere gedeelte.
  • Als de kosten het gevolg zijn van een nieuwe bestemming n.a.v. of na de gemeenmaking, moeten deze kosten worden betaald door diegene die de muur de nieuwe bestemming geeft.
  • Muren zijn niet gemeen(schappelijk) als alle voordelen (zoals de mogelijkheid om tegen deze muur aan te bouwen) of nadelen (bvb. de afloop van het hemelwater) aan één kant zijn gelegen. Voorbeeld: muren met dekstenen die naar één zijde hellen zodat het hemelwater slechts aan één kant van de muur afloop

 

3/wat is een muurovername?

Een scheimuur is gemeen als er een vonnis of een akte van muurovername bestaat. Ook een akte van schenking of verdeling kunnen als bewijs van gemeenmaking gelden. Als de waarde van de muur heel laag is, volstaat eventueel een getuigenbewijs.

Een muurovername is het geheel of gedeeltelijk gemeen maken van een aanpalende muur, inclusief de fundering. Dit zal je moeten doen wanneer je tegen een bestaand gebouw wil bouwen (of uitbreiden).

Opgelet! Een muur is maar gemeen ‘tot aan het minst verheven dak’. Het gedeelte van de muur dat daarboven uitsteekt, behoort alleen toe aan de eigenaar van het hoogste gebouw. Dat leidt al eens tot discussies over de prijs die de verbouwer/overnemer daarvoor moet betalen. Nochtans bestaan er richtlijnen voor het gemeen maken van scheidingsmuren en zijn er ook indicaties voor de prijs.

Magda?

Gemene muren zijn voer voor discussie, bovendien zijn bestaande situaties heel verschillend. Raadpleeg steeds een deskundige (landmeter, architect, …) en bespreek met de buren voor er werken worden uitgevoerd. Dit zal u veel frustraties en geld kunnen uitsparen.

mag men een gemene muur afbreken?

Je kan een gemene muur niet afbreken noch werken aan uitvoeren zonder toestemming van beide buren. Een gemene muur afbreken kan en moet soms (isolatie-, stabiliteit-, akoestische eisen) maar moet steeds in samenspraak.

mag men ramen maken in een gemene muur?

Men mag geen lasten van de verbouwing afwentelen op de buur. Daarom is het verboden om vensters of openingen te maken in een gemene muur.

mag men een gemene muur ophogen?

Dat mag, op voorwaarde dat de verbouwer de verhogingswerken zelf betaalt en bovendien ook later zorgt voor de herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heeft de andere recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte: beperking van de levensduur, extra onderhoud, …

(!) In geval van rechtsmisbruik mag de buurman een gemene muur niet verhogen. Rechtsmisbruik is er als de verhoging geen nut heeft en enkel gebeurt met de bedoeling om de andere buurman nadeel of schade te berokkenen.

mag men de gemene muur isoleren?

De strenge isolatienormen kan al eens tot kopzorgen leiden, zeker als het gaat om een gedeelde muur. De verbouwer dient zijn EPB-verhaal, zoals het aanbrengen van extra isolatie, op het eigen terrein te realiseren. Hij mag die last niet zomaar doorschuiven boven het terrein van zijn buur. Het aanbrengen van zo’n 2 tot 3 centimeter vochtisolatie is niet het probleem. Maar als het om dikkere isolatielagen gaat, dan zal dit toch aan de binnenkant moeten gebeuren.

Let wel op, als men een scheimuur afbreekt en een een nieuwe scheimuur zou bouwen is dat een ander verhaal. Win hiervoor advies in bij een expert (landmeter, architect,…), want elke situatie is een beetje anders.